Точность — вежливость королей… и оценщиков

Многие из нас живут в собственных квартирах либо зданиях а также не вспоминают о том, сколько их недвижимое имущество стоит. А это иногда не только полезно, но и нужно. К примеру, в случае если вы решили реализовать, обменять либо застраховать квартиру, забрать под ее залог долгосрочный кредит и т. д.

Итак, как же возможно выяснить цена жилья? Способов пара. Самый несложный и бюджетный — постараться сомостоятельно оценить собственный имущество через сравнение с другими похожими объектами, применяя в качестве источника информации специальные СМИ и всевозможные on-line калькуляторы. По словам Дмитрия Таганова, начальника аналитического центра корпорации «ИНКОМ», необходимо учитывать следующие факторы, существенно воздействующие на цена недвижимости.

Округ. К примеру, не секрет, что в ВАО традиционно самые низкие стоимости — на вторичном рынке жилья рублевая цена 1 кв. м дешевле, чем в соседнем ЮВАО, на 1,5%. Район.

Чем ближе МКАД, тем дешевле квартира. Транспортная доступность. Жилье, расположенное рядом с автобусной остановкой либо станцией метро, стоит дороже. К примеру, в случае если путь от подземки до дома занимает около пяти мин. пешком, то цена таковой квартиры на 7-10% выше, чем той, до которой идти продолжительнее.

Тип дома. Панельные и блочные строения неизменно дешевле монолитных и кирпичных. Отличие в цене может составлять приблизительно 15-20%. Этаж, на котором находится квартира. Первые и последние этажи дешевле на 5-7%.

Планировка. Неудачное размещение помещений, мелкие кухни смогут опустить цену на 2-5%. Развитость инфраструктуры района в целом.

Но кроме того зная все эти параметры, выяснить цена квартиры самостоятельно непросто. Возможно, само собой разумеется, воспользоваться одолжениями риэлтора. Но при его помощи вы определите лишь приблизительную цену недвижимости, причем, быть может, пара заниженную (дабы агентство имело возможность поскорее реализовать объект). Наряду с этим вы не получите подтверждающий истинность таковой оценки документ, а он нужен при: • применения квартиры в качестве объекта залога; • сделки купли-продажи; • страхования; • имущественных споров; • вступления в права наследства; • декларирования имущества.

В случае если хотя бы один из вариантов актуален для вас, нужно будет обратиться к опытным оценщикам, коих на современном рынке очень много. «Собственные»… оценщики Довольно часто банки, выдающие ипотечные кредиты, настаивают, дабы недвижимость, выступающую в качестве залога, оценивали аффилированные с ними компании. (Это якобы разрешает исключить возможность сговора: в то время, когда клиент-заемщик приплачивает оценщику сверх официального тарифа, дабы тот пара завысил цена его недвижимости.) Но в этом случае клиент может столкнуться с обратной обстановкой: в то время, когда «прикормленные» банком оценщики намеренно занижают цена объекта. Похожие истории случаются и в страховых компаниях. Обращение к свободным экспертам и в том и другом случае видится хорошим решением. Архаизм «по БТИ» Справедливости для направляться упомянуть еще один метод определить цена жилья — заказать справку Бюро технической описи (БТИ). В 100% случаев цена, указанная БТИ, будет в разы ниже рыночной.

Дело в том, что бюро применяет так называемый затратный способ, в то время, когда определяется сумма затрат, каковые нужны для аналогичного объекта недвижимости. Метод следующий. За базу принимают себестоимость строительства в стоимостях того года, в то время, когда дом был возведен, позже додают коэффициенты — повышающие (инфляция) и понижающие (естественный износ строения).

В итоге получается цифра, которая не имеет ничего общего с настоящей ценой, не учитываются такие главные ценообразующие факторы, как расположение, удаленность от метро, юридические обременения и т. д. Неудивительно, что специалисты отзываются о способе достаточно скептически. Так, Денис Калужских, соучредитель компании «АБК — Активные Бизнес-Консультации», уверен в том, что оценка БТИ — это устаревший и уже полностью неверный метод определения цены квартиры на основании справочников, изданных еще при Советском Альянсе. Время от времени показываемая бюро цена употребляется нотариусами.

Кроме этого оценку «по БТИ» используют при расчете налогов. Бумажка с весом При необходимости правильного определения цены квартиры либо документального его подтверждения направляться обращаться к свободным оценщикам. По итогам их работы клиент приобретает на руки отчет об оценке — многостраничный юридический документ, соответствующий требованиям законодательства об оценочной деятельности, в котором выведена итоговая рыночная цена конкретного объекта.

По словам Д. Калужских, документ содержит полные сведения об оцениваемой квартире, о рынке недвижимости в расположении жилья, и целый комплект всех нужных доказательных расчетов. По определенной оценщиками цены жилье возможно выставлено на продажу. Так как отчет — это доказательный документ, имеющий юридическую силу, его возможно применять при переговорах с продавцом либо клиентом, передать нотариусу для совершения сделки либо в судебные органы для ответа каких-либо жилищных споров, и предъявить налоговым органам в качестве обоснования цены имущества. (Не смотря на то, что в последнем случае оценка «по БТИ» для хозяина жилья более удачна.) Все познается в сравнении Эксперты в собственной работе кроме этого применяют сравнительный способ (другими словами фактически те же приемы, что риэлторы и люди, самостоятельно оценивающие собственный имущество).

Действительно, делают оценщики это значительно более профессионально, глубоко и подробно. «В рамках данного подхода оценщик ищет предложения по продаже квартир, схожих по площади, количеству помещений, этажности, качеству отделки и, конечно же, расположению. На незначительные отличия делаются корректировки, дабы нивелировать расхождения, и выводится средняя цена 1 кв. м каждого аналога. При помощи сглаживания этих результатов приобретают рыночный показатель цены 1 кв. м оцениваемой квартиры. Умножение взятого значения на ее площадь дает итоговую рыночную цена. Этот подход к оценке полностью понятный и прозрачный», — проводит ликбез Д. Калужских.

В случае если оценка нужна для продажи, то нужно учитывать и другие факторы, к примеру юридические: продается квартира полностью либо лишь ее часть; свободна ли она юридически и физически (имеется ли живущие либо зарегистрированные на данной жилплощади) и т. д. Важно и количество сделок, совершённых с объектом. В случае если на руках у хозяина находятся первичные документы, полученные при приватизации либо приобретении квартиры у застройщика, то цена недвижимости будет выше. Цена вопроса По словам специалистов, на Московской области и рынке Москвы на данный момент установился четкий диапазон цены одолжений по оценке жилых квартир — от 3,5 до 6 тыс. руб. Ко мне включен выезд оценщика для осмотра, передача и составление отчёта его клиенту.

Конечная сумма зависит от вида недвижимости, ее целей и местоположения изучения. Меньше всего труда требует оценка стандартного, типового жилья. Тяжелее оценивать квартиры, относящиеся к элитному сегменту. Еще более сложными считаются объекты загородной недвижимости, часто включающие в себя земельный надел, надворные постройки и жилой дом.

Соответственно, чем больше по составу предмет оценки и чем менее развит и открыт сегмент рынка, в котором он позиционируется, тем дороже обойдется работа оценщика. В случае если опытная оценка нужна для разрешения судебного спора, будущие затраты, которые связаны с защитой отчета в суде, кроме этого включают в цена одолжений. Но конечная сумма сильно зависит от самой компании, ее ценовой политики и статуса.

Серьёзный показатель «качественности» эксперта — он должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, а его ответственность застрахована.