Первый взнос — он трудный самый?

В случае если вам сообщат, что долгосрочный кредит — это легко, не верьте. Для его описания банки используют очень много параметров. И только малый их часть находит отражение в рекламных материалах. Еще какая-то часть нужной информации возможно взята клиентом при личном общении с кредитным менеджером банка.

Но очень многое неизвестно и ему. Зачитает соискателю ответ управления банка «в кредите отказать», а из-за чего отказано — догадывайтесь сами. При выборе банка, в котором хотелось бы взять долгосрочный кредит, большая часть потенциальных заемщиков интересуется ответами лишь на два главных вопроса: «какое количество» и «почем»? О злоключениях наших соотечествеников, пробующих выведать у банков подлинную цена предлагаемых на рынке кредитов, сообщено много.

«Наверное,» порядок тут не так долго осталось ждать наведут, и тогда к вопросу «почем?» возможно будет возвратиться. А на страницах данной статьи остановимся на вопросе «какое количество?». Благо тут подводных камней и нюансов никак не меньше.

Что написано в рекламе…

Заберём типовой комплект информации об ипотечной программе фактически любого банка, размещаемый им в рекламном буклете либо на сайте. Что в том месте сообщено про сумму вероятного кредита?

Вероятнее, в том месте будет обозначена «вилка»: минимальная и большая сумма ипотечного заимствования. Наряду с этим нельзя исключать, что в отношении большой суммы будет региональное уточнение: в Москве, к примеру, не более 20 миллионов рублей., в остальных городах России — не больше 9 млн. руб.

Тут все ясно.

Выдавая громадные кредиты физическим лицам, банки принимают на себя важные риски, и не все к этому готовы.

Что же касается минимальной суммы, то тут банки также можно понять. Выдача ипотечного кредита — очень трудоемкая операция. И на небольших кредитах она себя не окупает.

Наровне с указанием «вилки», в рекламном проспекте в обязательном порядке будет сообщено, что сумма кредита не имеет возможности быть больше определенного процента от рыночной цены залога по этому кредиту — другими словами от цены дома либо квартиры. К примеру, 70 процентов. На банковском языке отношение кредита к цене залога именуется коэффициентом «кредит/залог», а в интернациональном денежном лексиконе — LTV. Это очень важный норматив и для заемщика, и для кредитора. Исходя из этого мы к нему еще возвратимся.

А до тех пор пока поболтаем о вторых коэффициентах, используемых банками при расчете большой суммы кредита для конкретного клиента. Тех, каковые в большинстве случаев не указываются в открытой информации банков.

Доход — всему голова
Речь заходит о коэффициентах, каковые увязывают сумму кредита с текущей (и будущей) платежеспособностью заемщика. Так как средств для первого взноса у клиента возможно достаточно, а вот с доходами — неприятность.

Большинство банков в Российской Федерации используют так именуемую аннуитетную схему возврата кредита. Она предусматривает внесение в банк ежемесячно одной и той же суммы, которая и именуется аннуитетом. В нее включены — и проценты, и платежи на погашение, в изменяющейся со временем пропорции.

Величина аннуитета для конкретного клиента зависит от комбинации трех главных кредитных параметров: сумма, ставка, срок.

При повышении первых двух аннуитет растет, а при удлинении срока — напротив, понижается.

Подбирая конкретную комбинацию этих трех параметров для конкретного соискателя кредита, банк исходит из того, что регулярная уплата зафиксированного в кредитном соглашении аннуитета не должна стать чрезмерной нагрузкой для домашнего бюджета заемщика. Для этого используется коэффициент, что именуется «платеж/доход». Он именно и рассчитывается как отношение предполагаемого аннуитета по кредиту к совокупному доходу заемщика и созаемщиков.

В различных банках по-различному наблюдают на предельное значение этого коэффициента.

самоё консервативное из известных мне значений — 0,3. Другими словами, согласно точки зрения для того чтобы осмотрительного банка, на выплату процентов и погашение кредита по нему должно направляться не более 30% домашнего дохода, другое — «на судьбу». Не укладываешься в данный норматив — бери кредит мельче.

Либо иди в второй банк, где норматив помягче. Благо имеется в Российской Федерации банк, где на обслуживание кредита готовы принимать до 75% доходов заемщика. Смело!

Кое-какие банки используют более сложную конструкцию расчетов по этому нормативу: для маленьких доходов — одно значение коэффициента «платеж/доход», а для более солидных — второе, повыше.

Это в полной мере логично. Одно дело, в то время, когда «на судьбу» в семье остается 50% от десяти тысяч американских долларов, и совсем второе — те же 50, но от одной тысячи.

Многие банки в дополнение к этому коэффициенту используют еще один — «обязательства/доход». Он отличается от прошлого только тем, что при расчете предельной платежной нагрузки учитываются не только платежи по запрашиваемому кредиту, но и другие платежи заемщика, имеющие регулярный темперамент: ранее забранные им кредиты, плата за учебу, содержание иждивенцев и т.д.

По каждому из вышеупомянутых нормативов и коэффициентов, включая LTV, получается различная сумма вероятного кредита для клиента. Банк выбирает мельчайшее значение. Оно и будет предложено клиенту, очевидно, в случае если это значение не выбивается из «вилки», рассмотренной нами в начале.

Возвратимся к главному
Какой же из трех рассмотренных нами нормативов есть сейчас самоё узким местом для русского ипотеки? Другими словами по какому из них банки значительно чаще «обрезают» запрашиваемые клиентами ипотечные кредиты, либо по большому счету отказывают в их предоставлении? Сие науке неизвестно, потому, что, как уже было сообщено, обстоятельство отказа — как правило страшная тайна кроме того для многих банковских сотрудников. Но при любом финале мы можем быть уверены, что таковой норматив, как LTV, «обрезает» сильно.

На нем и остановимся.

Устроен данный норматив по принципу сообщающихся сосудов. Устанавливая его, к примеру, не выше 70%, банк тем самым предполагает, что сумма собственных средств, вкладываемых заемщиком в приобретение дома либо квартиры (т.е. так называемый начальный взнос по ипотечному кредиту), должна быть не меньше 30%.

А где забрать эти 30%, скажем, семье из двух молодых экспертов, пускай кроме того с гарвардскими дипломами, прекрасной перспективой и высокой зарплатой?

Прекрасно в случае если получаемое ими жилье — не первая приобретение для того чтобы рода. Тогда средств, выручаемых от продажи прошлой квартиры, в большинстве случаев хватает на первый взнос для приобретения новой. Но у молодых экспертов это будет, вероятнее, как раз первая приобретение, и неприятность для того чтобы взноса для них более чем актуальна.

Что возможно дать совет?

Первое — поискать банк, в котором допустимый коэффициент LTV выше 70-ти. Уже давно эти поиски ничем бы не увенчались. Напуганные кризисом, российские банки или вовсе свернули на полтора-два года (а кто-то и окончательно) выдачу ипотечных кредитов, или кардинально ужесточили условия. И такое ужесточение, как понижение LTV до 70%, наблюдалось у всех кредиторов без исключения.

Из-за чего как раз семьдесят?

Тому имеется обстоятельство. Большинство банков, выдающих ипотечные кредиты, не располагает подходящими для этого ресурсами — другими словами «долгими» и довольно недорогими деньгами. Выдавая кредиты за счет имеющихся «маленьких» денег, банки рассчитывают на рефинансирование этих кредитов в более либо менее маленькие сроки. Главным же методом рефинансирования ипотеки есть продажа и выпуск на денежном рынке так называемых ипотечных ценных бумаг.

В начальной редакции русского закона об ипотечных полезных бумагах говорилось, что рефинансировать так возможно лишь займы и те кредиты, у которых LTV не превышает 70%.

До кризиса это мало кого останавливало, потому, что российский закон фактически не трудился. А чужестранцы, также еще не напуганные кризисом, с радостью рефинансировали отечественные кредиты с намного большими значениями LTV.

И банки деятельно этим пользовались, выдавая кредиты впредь до 100% от цены залога.

Кризис же внес собственные коррективы. Всецело закрыв для отечественной ипотеки «окно на Запад», он вынудил самые стойких ипотечных кредиторов ориентироваться только на рефинансирование кредитов на русском рынке и по русскому закону. Благо он к тому времени стал не таковой уж и пустышкой.

Во время кризиса, чтобы поддержать умирающую ипотеку, государство через собственных агентов — АИЖК и ВЭБ — начало закачивать на данный рынок большие средства. Они-то и наполнили российские механизмы рефинансирования содержанием и реальным смыслом.

А в том месте — ограничение: LTV не выше 70-ти! Само собой разумеется, банки старались держаться в этих границах.

И это стало ощутимым препятствием в продажах. Спрос на кредиты и без того упал в разы, ко всему прочему возросшие требования к начальному взносу…

Отечественные законодатели отреагировали на эту проблему в полной мере оперативно. В прошедшем сезоне разрешенное русским законом значение LTV для рефинансируемых ипотечных кредитов было поднято до 80%. Вместе с тем и кризис отправился на спад, совместно со страхами по поводу рисков.

Так что в продуктовых линейках большинства ипотечных кредиторов вы сейчас с легкостью отыщите кредиты с начальным взносом 20%, 15 а также 10.

Это, само собой разумеется, еще не докризисная «вольница», в то время, когда множество банков (а также солидных) наперебой предлагали кредиты, по большому счету не предусматривавшие начального взноса, более того, включавшие в сумму кредита практически все единовременные затраты клиента (страховка, регистрация, риэлтор и т.д.). Но весьма хочется верить, что мы в эту «вольницу» не возвратимся.

Неправильно это — выдавать кредит, по которому заемщик ничем не рискует. Из этого — безалаберность и безответственность: «заберу-ка я взаймы, а в том месте как сложится. Окажется платить по кредиту — прекрасно, а не окажется — дам ключи, и пускай банк разбирается».

Как раз так рассуждали многие заемщики в Америке, в то время, когда банки друг за другом предлагали так именуемые сабпрайм-кредиты.

Одним из основных отклонений от принятых стандартов в этих кредитах именно и был LTV, повышенный до 95, в противном случае и до 100%. Чем это закончилось, мы знаем. Мировым денежным кошмаром, начавшимся как раз с американской нестандартной ипотеки.

Вычислять ни при каких обстоятельствах не вредно

В случае если же возвратиться к нашим посткризисным реалиям, то возможно с уверенностью заявить, что заемщику, что располагает хотя бы 15-ю, а лучше 20-ю процентами средств, нужных для приобретения жилья, сейчас в полной мере реально подобрать кредит. При условии, очевидно, что все другое у этого заемщика и выбранного им объекта соответствует требованиям банка.

В порядке советы таким успешным заемщикам, я дал совет бы обратить внимание на цена кредитов, у которых снижен начальный взнос. Дело в том, что у многих банков проценты по ипотекам зависят именно от доли начального взноса: чем он выше, тем меньше ставка, и напротив.

А ведь ставка определяется на целый срок кредита! В этот самый момент нелишне посчитать. В полной мере может оказаться, что удачнее будет где-то забрать дополнительные средства на повышение первого взноса (пускай кроме того взаймы), чем брать дорогостоящий кредит с повышенным LTV.

В случае если доходы заемщика разрешают ему какое-то время обслуживать два кредита — главной, ипотечный, и кратковременный, потребительский, забранный для повышения первого взноса, — то взять такую комбинацию кредитов будет несложно, кроме того в одном банке. И я бы настоятельно рекомендовал не пренебрегать таким вариантом.

Или искать банк, в котором цена ипотечных кредитов не так во многом зависит от LTV. Имеется и такие.

Не теряем оптимизма

А сейчас о тех, у кого вовсе нет денег для первого взноса по ипотечному кредиту.

Нельзя исключать, что кому-то из них подойдет только что рассмотренный вариант, в то время, когда для начального взноса берется беззалоговый потребительский кредит наличными. Кому-то, но, увы, далеко не всем. Все зависит от того, как велик беззалоговый кредит.

Одно дело, в то время, когда за счет этого кредита начальный взнос возрастает на 5 либо на 10%. И совсем второе — в то время, когда за счет для того чтобы кредита нужно внести всю сумму этого взноса, другими словами 15-20%, плюс единовременные издержки. Беззалоговые кредиты наличными выдаются на маленькие сроки: максимум на 5 лет, а чаще на 2-3 года; и ставки по ним значительно выше, чем по ипотечному кредиту.

Так что ежемесячный аннуитет по кредиту на 20% от цены жилья может оказаться в полной мере сопоставимым с аннуитетом по главному, ипотечному, кредиту на остальные 80%.

Вероятен еще один вариант — с дополнительной страховкой. Кое-какие банки предлагают сейчас кредиты с LTV до 90%, но при условии, что все, недополученное банком при вынужденной продажи залога с торгов, будет доплачено страховой компанией.

Эта схема показалась на русском рынке ипотеки сравнительно не так давно — по окончании создания национальной страховой компании при АИЖК. И стоит эта опция в принципе недорого — доли процента от кредита, в случае если страховые взносы будет распределены на целый его срок.

Но неприятность в том и состоит, что распределить пока не получается — законодательство не разрешает. В случае если же всю эту страховку оплачивать вперед (как и требуют сейчас), то, во-первых, получается уже дороговато — пара процентов от суммы кредита, а, во-вторых, всякий смысл операции испаряется. Экономишь, допустим, 5% начального взноса (увеличивая на эту же сумму сам кредит), и наряду с этим платишь за страховку сходу 4%! Такая математика устраивает немногих, кроме того с учетом того, что позже эти вложения частично окупятся — за счет более низкой ставки по застрахованному кредиту.

Остается сохранять надежду, что страховые продукты для того чтобы рода, но с распределенной во времени уплатой страховых взносов, не вынудят себя продолжительно ожидать.

Присмотритесь на всякий случай и к социальным программам. Кое-какие банки имеют предложения для отдельных категорий заемщиков (к примеру, для молодых семей), с льготными условиями кредитования. В частности, с уменьшенным начальным взносом — до 5% а также до нуля.

Я очень отрицательно отношусь к любым попыткам перевоплотить отечественную ипотеку из чисто рыночного инструмента в собес. Но конкретному заемщику для того чтобы рода программы смогут оказать помощь. Не смотря на то, что в них в большинстве случаев непросто попасть: в силу ограниченности выделяемых российской специфики и ресурсов распределения любого недостатка.

Сперва накопи
Еще вариант — кредитно-накопительные программы.

К величайшему моему сожалению, у нас «хорошая» германская ссудо-сберегательная совокупность стройсберкасс не приобрела законодательной помощи. Эта совокупность появилась в Германии, но очень обширно и удачно используется во многих государствах мира, среди них и постсоциалистических.

Граждане, заинтересованные в получении жилищного кредита на льготных и заблаговременно известных им условиях, сперва накапливают в той же стройсберкассе определенную сумму — в большинстве случаев половину от того, что требуется для приобретения недвижимости.

Как и во всякой кассе взаимопомощи, эти накопления употребляются для кредитования тех участников совокупности, каковые уже завершили накопительный этап. Очевидно, с возвратом. Тем самым обеспечивается замкнутость совокупности, независимость условий кредитования в ней от доступности денег на открытом денежном рынке.

Плюс активная помощь данной совокупности со стороны страны, выплачивающего солидные субсидии ее участникам — до 30% от суммы накоплений!

Обратите внимание, выплачивающего не из социальных резонов, а сугубо из экономических. Весьма это выгодно для страны, в то время, когда целевые жилищные накопления граждан не прозябают у них под матрасами, а трудятся с самого начала в самом настоящем секторе любой национальной экономики — строительном.

Наряду с этим возможно заявить, что в чистом виде стройсбережения практически нигде не используются.

В большинстве случаев, накопления и кредит в стройсберкассе снабжают только часть суммы, нужной для приобретения жилья. Другое — простой долгосрочный кредит в банке. Получается комбинированное финансирование приобретения.

Вот вам и решение проблемы начального взноса по ипотечному кредиту, минимальное значение которого в той же Германии, кстати, не 20 а также не 30%, а все 40. И никому, увидьте, это не мешает.

Увы, чужая наука нам не указ. Полностью неуклюжий и благодаря этого фактически не трудящийся закон о жилищно-накопительных кооперативах, содержащий множество запретов и ограничений и ровным счетом никакой помощи, — вот, фактически, и все, что мы имеем на этом перспективном направлении.

Исходя из этого самое оптимальное, на мой взор, что возможно дать совет тем, кто не через чур спешит с улучшением жилищных условий и, основное, может вычислять: присмотритесь к немногочисленным, но все же видящимся на отечественном рынке суррогатным накопительно-кредитным схемам в продуктовых линейках некоторых банков.

Конечно же, не воспроизводя гарантий и всех льгот германских стройсберкасс, такие продукты, однако, приоткрывают двери в ипотеку для тех, у кого до тех пор пока нет накоплений, но имеется стабильный доход. Возможно еще и в кооперативы податься, но очень осторожно, сторонясь пирамид.

Как говорится, чем богаты…

Владимир Лопатин,
Глава Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров