Не сердитесь вы на ипотеку!

Долгосрочное кредитование у нас опять в фаворитах. Если доверять статистике, то за истекший, 2010-ый год, объем выдачи ипотечных кредитов в Российской Федерации увеличился практически в 2,5 раза если сравнивать с остро кризисным 2009-м! Наряду с этим отечественный кредитный рынок в целом вырос за тот же год не более чем на 10%. Иными словами, ипотека в Российской Федерации как была самым динамичным сегментом денежного рынка (за докризисную пятилетку она выросла в 60 раз), так и им остается, «передохнув» всего лишь год.

Но посмотрим, высоко ли мы взобрались — с такими-то темпами прироста? Увы. Тридцать с маленьким млд дол — вот и вся отечественная ипотека за двенадцать лет собственного существования.

Для справки: ипотека в Соединенных Штатах — это двенадцать триллионов долларов!

В пересчете на ВВП страны отечественные цифры тем более не впечатляют. В Российской Федерации рынок ипотеки «тянет» чуть больше, чем на 2% отечественного годового ВВП. А, к примеру, в Польше, Чехии и Венгрии подобный показатель образовывает уже 10-15%. Не говоря уже о Западной Европе и США. В том месте эта часть колеблется в диапазоне от 30 до 80%.

И еще несколько цифр. В Российской Федерации за счет ипотеки осуществляется в лучшем случае 15% от общего числа сделок с недвижимостью, а в Соединенных Штатах — 85%. И это притом, что население у нас в среднем значительно беднее, чем в Америке, а, значит, возможностей для приобретения квартиры либо дома «в кэш» у наших соотечествеников значительно меньше.

Кредитов достаточно — хороших и различных

В чем же дело? Из-за чего у нас такое катастрофическое отставание от «цивилизованного» мира? Возможно, банки в Российской Федерации не обожают ипотеку и просто не готовы выдавать ее в достаточном количестве? Я бы не сообщил. До кризиса ипотечные кредитные программы находились в продуктовых линейках более чем половины русских банков!

«Цивилизованному миру» такое и не снилось. В том месте все-таки уверены в том, что ипотека — продукт непростой, и что профессионально, ответственно оценивать риски при выдаче кредитов на 20-30 лет может далеко не все банкир. Жестко регламентируя правила игры на рынке ипотеки, национальные кабинеты министров большинства развитых государств допускают на данный рынок не всех желающих. И верно делают. Достаточно отыскать в памяти, что именно нарушение этих ограничений в раздельно забранной стране послужило толчком для невиданного экономического кризиса во всем мире.

Так как начался он с провала в нестандартной ипотеке США.

В Киевской Руси так же, как и прежде любой кредитной организации (да и не только кредитной) разрешено заниматься ипотекой. И этим дозволением с радостью пользуются. Количество активных кредиторов, чуть ли не обнулившееся в кризис , на данный момент быстро восстанавливается. На ипотечный рынок выходят кроме того те, кто до кризиса на нем увиден не был.

Так что с предложениями тут недочёта нет. До определенных, очевидно, пределов. А до тех пор пока мы этих пределов не достигли, главные неприятности у нас со спросом. Об этом и поболтаем.

Обстоятельство, которая на виду

Возможно, само собой разумеется, недочёт спроса на ипотеку попытаться списать на низкие зарплаты. Мол, нет у отечественного населения украины для приобретения жилья: ни в полную его цена, ни кроме того в долг. Вправду, доступность жилья, рассчитываемая как отношение среднегодового дохода семьи к средней же стоимости квадратного метра, у нас в разы ниже, чем в экономически развитых государствах. Но из-за чего кроме того среди тех россиян, каковые смогут позволить себе приобретение недвижимости, ипотека все равно не в почете?

Версия первая, самая очевидная: доходы тех, кто у нас берёт жилье, значительно менее регулярны и, основное, менее прозрачны, чем в Америке.

Банки же при выдаче ипотечных кредитов именно интересуются прежде всего прозрачностью и «регулярностью» доходов.

Спорить с данной версией бессмысленно. Неприятность, что именуется, имеет место быть.

Причем обстановка с «прозрачностью» доходов физических лиц в текущем году, по окончании увеличения социальных налогов, вероятнее, будет лишь ухудшаться.

Но рискну высказать предположение, что данное событие не единственная, а быть может, кроме того не основная обстоятельство отечественного хронического отставания.

Посмотрим глубже
Основную обстоятельство непопулярности ипотеки у нас я усматриваю в отсутствии надлежащих ипотечных традиций и, как следствие, — в искаженном восприятии ипотечной действительности. Не берем Америку, в которой ипотека сродни национальной религии (70% населения — ипотечные заемщики).

Заберём, например, Германию. Как вы полагаете, глубокоуважаемый читатель, нужно ли кому-нибудь из новобрачных в данной европейской стране разъяснять тонкости ипотеки и обосновывать ее преимущества? Нет! У данной семьи и родители, и, вероятнее, родители своих родителей брали жилье в долг, к тому же с предварительным накоплением в стройсберкассе. Исходя из этого, взяв кредитное предложение от банка, юные люди зададут его представителям разве что несколько уточняющих вопросов, разрешающих сравнить данное предложение с другими офертами.

А у нас? Слава всевышнему, прошли те времена, в то время, когда ипотеку в Российской Федерации путали с аптекой. Сейчас практически любой россиянин на соответствующий вопрос ответит вам, что речь заходит о кредите на жилье (что, кстати, не совсем совершенно верно, да хорошо). Но задайте этому же гражданину следующий вопрос: прекрасно ли это?

И с высокой возможностью получите ответ типа «да для чего мне эта кабала!..».

Ничего толком не зная про ипотеку, среднестатистический отечественный соотечественник накопил к ней, но, много претензий. Давайте разберемся с наиболее значимыми из них.

Претензия первая: ипотека удорожает и без того недешевое жилье
Звонит мне как-то один журналист: «Владимир Андреевич, не могли бы Вы составить для отечественных читателей некую таблицу, из которой был бы виден размер переплаты за жилье, получаемое посредством разных кредитных программ?»

С ответом я не затягивал: «Могу, но не стану.

Считаю такую таблицу вредной во всех отношениях».

И вправду считаю. Значительно более нужной мне представляется таблица, придуманная пара лет назад одним из ипотечных банков и публиковавшаяся им какое-то время сходу в нескольких изданиях.

В ней фигурировали конкретные квартиры, продаваемые в Москве. Но их цена не указывалась. Вместо нее около каждого объекта находились два числа: сумма единовременного взноса и величина ежемесячного платежа. Очевидно, вычисленного по ипотечной программе данного банка.

Читатель (он же потенциальный заемщик) имел возможность сравнить эти кредитные платежи с арендными ставками на жилье подобного качества.

Полностью верный подход!

Процентные платежи по кредиту — это никакая не переплата, а всего лишь плата за то, что семья, не имеющая хватает средств на приобретение жилья, однако полноценно пользуется им в течение долгого времени. Та же самая аренда, лишь с выкупом: большая часть уплачиваемых денег не в трубу вылетает, как в простой аренде, а идет на повышение капитала семьи, другими словами на выкуп собственного жилья. Так что кроме того в том случае, в то время, когда арендные ставки получаются немного ниже, чем ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, в конечном счете кредит значительно выигрывает.

Претензия вторая: русские акулы-банкиры — не чета их западным сотрудникам
Обдерут, мол, заемщика до нитки — всевозможными поборами и процентными ставками.

Что ж, ставки по кредитам у нас вправду приблизительно в два раза, а время от времени и в три раза выше, чем в развитых государствах. Но жадность отечественных банкиров тут ни при чем.

Дело в том, что ипотека лишь думается несложным механизмом: банк дает деньги взаймы, принимая наряду с этим в залог недвижимость. Но все делается куда сложнее, когда мы спросим, откуда банк эти деньги берет.

В то время, когда кредит маленький — все ясно: для его выдачи употребляются деньги клиентов самого банка. Берется ставка по депозитам, добавляется пара-тройка процентов банковской маржи, плюс проценты за риск невозврата — и вот вам итоговый процент по ссуде.

С ипотекой — другое дело.

Депозитных вкладов на тридцать лет не существует. Следовательно, при выдаче таких кредитов рассчитывать лишь на себя и личные ресурсы банк не имеет возможности. Он просто должен ориентироваться на открытый рынок финансирования.

Причем не только на отечественный — на нем «долгие» деньги традиционно в недостатке. А деньги, циркулирующие в том месте, у «них», лишь для «них» и недороги. К нам они приходят с громадными наценками за риск, потому, что Российская Федерация для западных инвесторов — так же, как и прежде не весьма рыночная страна.

Исходя из этого кроме того при умеренных аппетитах банка ставки в полном их выражении получаются впечатляющими.

Но в случае если при оценке кредитной нагрузки мы учтем ее величество инфляцию, то еще неизвестно, какие конкретно ставки удачнее: американские 5-6%, при инфляции — 1-2%, либо отечественные 10-12%, при такой же двухзначной инфляции. А ведь цены на жилье у нас часто растут кроме того стремительнее общей инфляции в стране, причем намного. И в эти занимательные периоды фактически каждые ставки себя оправдывают.

Что же касается банковских рабочих групп, то тут по большому счету какое-то национальное недоразумение.

Попытайтесь в Америке «перескочить» с одного кредита на другой, более недорогой (это именуется рефинансированием). Лишь за рассмотрение вашей заявки американский банк запросит 6-8 тыс. долл. Обычная мировая практика. Главный доход любого банка — это комиссии и сборы.

У нас же доблестный Федеральная служба защиты прав потребителей банки по этому поводу, объявляя такие платежи незаконными. И добился-таки собственного. Последовательность банков, со «Сбером» во главе, отменили все комиссии при выдаче кредитов физическим лицам.

Так что в действительности ипотека в Российской Федерации не так уж дорога.

Претензия третья: попадаешь в полжизни и кредитную кабалу позже трудишься на банк
Не знаю как кого, а меня лично «кабала» по двум забранным кредитам лишь дисциплинирует. И стимулирует к ратному труду. Мне думается, гражданам России весьма этого не достаточно.

Будь у нас больше граждан, действительно и на долгое время обремененных долговыми обязательствами, мы, возможно, были бы существенно ближе к «цивилизованному», процветающему обществу, чем находимся на данный момент.

Причем я голосую за то, дабы это была как раз кабала, лишенная всякого рода социально-популистской мишуры. Долгосрочное кредитование, по содержанию и своему замыслу — сугубо рыночный механизм продажи жилья в рассрочку. Он вычислен ровно на тех, кто привык опираться на личные силы. То бишь на средний класс.

Желаешь жить лучше — бери на себя дополнительную денежную нагрузку и, будь хорош, соответствуй. А коль не вышло — не возьми. Легко, быть может, и окажут помощь, в случае если трудности твои имеют временный темперамент, но няньчиться с тобой в том месте уж совершенно верно никто не станет.

Это делают на другой социальной ступени, с другим уровнем потребления, на котором о собственном благоустроенном жилье не может быть и речи.

«В том месте» это знают.

Увы, у нас популистской мишуры и расслабляющей шумихи еще предостаточно.

Например, сравнительно не так давно принятую программу развития ипотеки до 2030-го года. Сделать ипотеку дешёвой для 60% населения в стране, в которой к среднему классу кроме того с натяжками возможно отнести лишь процентов десять, — задачка занимательная. И кому-то она думается кроме того нужной. Отыщем в памяти, но, что кукуруза в Псковской губернии так и не прижилась.

***

В далеком прошлом известно: уровень развития ипотеки — очень правильный индикатор экономразвития страны в целом. Не хорошо, в случае если ипотека отстает: недоиспользованными выясняются замечательные ресурсы роста — и экономического, и социального. Но еще хуже, в то время, когда ипотека вырывается вперед, в то время, когда кредиты выдают тем, кому не нужно, чем бы наряду с этим не руководствовались — жаждой корпоративной наживы конкретных участников рынка либо политическими резонами державы. Схлопывание появляющегося наряду с этим «пузыря» будет слышно издали.

Владимир Лопатин
Глава Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров