Квадратные метры для «малышей»

О необходимости развивать средний и небольшой бизнес говорит каждое новое правительство, как федеральное, так и городское. Но как правило дальше объявлений дело не идет, и тому имеется последовательность объективных обстоятельств. Одна из них — сложности с поиском подходящих по качеству и цене офисных помещений.

И как правило «малышам», претендующим на площади до 100 м, приходится ограничиваться помещениями не лучшего качества.

Главными арендаторами площадей до 100 кв. м являются, в большинстве случаев, маленькие компании (в основном небольшой бизнес), которым для размещения штата сотрудников достаточно этого метража. На 100 квадратах, в большинстве случаев, возможно разместить более-менее комфортно 13-17 человек. Кроме этого подобные помещения возможно снять в аренду под мелкий представительский офис либо же для размещения отделений, филиалов организации либо ее второстепенных контор. Отыскать офис возможно как в бизнес-центре, так и «на улице». «Аренда маленького помещения — одна из острых неприятностей сейчас.

С ней сталкиваются как при создании среднего и малого бизнеса, так и при выделении отдельных структур от сформировавшихся и трудящихся организаций. В аренде контор до 100 кв. м нуждаются как начинающие, так и действующие сетевые и несетевые туроператоры, нотариальные и юридические конторы, снова раскрывающиеся диппредставительства, start-up проекты и т. д.», — обрисовывает обстановку Максим Жуликов, глава по формированию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty. На базе данных компании «МИЭЛЬ» за 2010 г. возможно в целом составить представление о большом уровне спроса на аренду и покупку помещений маленьких площадей.

Часть заявок на аренду в этом сегменте составила практически 58%, на приобретение — 33%. По словам Юрия Тараненко, директора компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», в этом году обстановка похожая. Офис размером с лифт на Тверской? Реально?

Phototimes/Dreamstime Наряду с этим взять такое помещение в бизнес-центре и в аренду, и для приобретения в собственность — громадная успех. «Для обладателей БЦ небольшая нарезка невыгодна по ряду причин: из-за представителей малого бизнеса, каковые менее устойчивы к внешним трансформациям, к тому же небольшая нарезка сокращает нужную площадь, увеличивая коридорный коэффициент, и т. п.», — говорит Ю. Тараненко. Для «малышей» характерна некая нестабильность, которая может выражаться в задержках оплаты аренды, делится наблюдениями Алексей Сухой, менеджер по формированию УК BlackStone Keeping Company. «Но в целом, — вычисляет он, — принадлежность компании к малому бизнесу не формирует для управляющей компании каких-либо дополнительных неприятностей. В случае если обе стороны, другими словами УК, воображающая интересы хозяина, и арендатор, делают собственные обязательства в рамках заключенных соглашений, то неприятностей не появляется. Второй вопрос — это количество компаний в бизнес-центре.

Чем их больше, тем больше нагрузка на административный персонал управляющей компании, несущий ответственность за сотрудничество с арендаторами».
MIRATO Согласно данным консультантов, забрать в аренду помещение площадью 100 кв. м в офисном центре класса В очень сложно. Денис Колокольников, председатель совета директоров консалтинговой компании RRG, растолковывает обстановку тем, что за последние пара месяцев полностью провалилась сквозь землю небольшая нарезка контор в качественных БЦ.

В случае если в кризис арендодатели шли на подобную преференцию, то на данный момент многие отказались от этого. В итоге маленькие конторы сейчас возможно отыскать в административных строениях с кабинетной планировкой. Но, соответственно, и класс данной недвижимости будет ниже — С. Количество предложения тут заметно превышает спрос, говорят в «МИЭЛЬ». В случае если объект позиционируется в классе А, то сейчас небольшая нарезка тут фактически отсутствует.

Но, исключения имеются и в этом сегменте. Речь заходит о так называемых представительских вариантах, и вычислены они отнюдь не на небольшой бизнес. По словам М. Жуликова, такие конторы сдают с мебелью, предоставляются услуги секретарей, переговорные помещения — словом, с количеством сервиса, достаточным чтобы произвести чувство надёжной компании. Подобными одолжениями пользуются, в большинстве случаев, представительства больших зарубежных компаний, складывающихся из нескольких человек. «Особенно удачно в этом сегменте трудится компания Regus. Сейчас известны такие ее проекты, как «Миллениум-хаус», «Даев-Плаза», «М-стиль офис» и т. д., — говорят в Penny Lane. — Наряду с этим в одном и том же БЦ офис площадью до 100 кв. м обойдется на 20% дороже, чем 300 кв. м».

Татьяна Ковалева, председатель совета директоров ГК «Экоофис», хозяин последовательности офисных строений и бизнес-парков (БП) в Москве, говорит, что со временем у бизнес-парков их компании показались специализации, в частности: площади снимают маленькие компании схожей направленности. К примеру, в БП «Дербеневский» сложился широкий пул арендаторов, который связан с маркетингом, рекламой, PR. А на территории бизнес-парка «Кожевники» собрались кино- и фотостудии, шоу-румы, звукозаписывающие студии, компании по монтажу, ночной клуб, школа танцев. Сдают в компании и конторы совсем небольшой «нарезки». Так, в бизнес-центре на Тверской, принадлежащем компании «Экоофис», возможно снять в аренду от 8 кв. м, а в БЦ «Соколиный дворик» — от 11 кв. м. Еще одна возможность для «малышей» попасть в современный офис — это снять в аренду рабочее место в коворкинг-центрах (оборудованный рабочий стол в общем помещении с сотрудниками из вторых компаний).

По словам Ю. Тараненко, минимальная цена аренды одного рабочего места в таких центрах образовывает 6000 руб./мес. Самый пользуется спросом эта услуга со стороны людей, занятия которых не требуют наличия постоянного офиса: фрилансеров, веб-дизайнеров, веб-разработчиков, журналистов, переводчиков, предпринимателей, архитекторов, IT-консультантов, агентов по страхованию, start-up компаний и т. д. «Такая схема разрешает избежать многих недочётов работы на дому, сохранить рабочий настрой, и разрешает ее участникам уменьшить процесс поиска клиентов», — заключает Ю. Тараненко. Приобрести кусочек бизнес-центра Еще сложнее обстановка с приобретением малых площадей в качественных бизнес-центрах. «В большинстве случаев, — напоминает Павел Яншевский, партнер S.A. Ricci, — продаются или отдельные строения, отдельные блоки, или пара этажей строения площадью в пара тысяч квадратных метров. На рынке всего пара девелоперов, каковые реализовывают маленькие офисные площади, — это RED Development, Smynex, Placon property management».

Хозяину невыгодно реализовывать бизнес-центр внарезку. Реализация качественного БЦ по частям машинально понижает его классность, строение сходу теряет как инвестиционную привлекательность, так и цена квадратного метра. Помимо этого, появляется риск того, что часть площадей реализовать вовсе не удастся. «Распродав помещения кусками по 300 кв. м, хозяин оказывается в ситуации, в то время, когда большая компания уже или не имеет возможности поместиться на оставшихся квадратах, или не захочет брать офисные площади в строении с непонятным комплектом арендаторов.

В случае если компания, приобретшая, к примеру, часть первого этажа, захочет в том месте поставить какой-то ларек, портящий имидж строения, никто с ним ничего сделать не сможет», — поясняет П. Яншевский. Уличный бизнес
MIRATO Формат офисного стрит-ритейла предпочитают компании, специализирующиеся на одолжениях для населения. Для них серьёзен свободный доступ громадного потока клиентов, конкретное расположение. Это тревел-агентства, юридические конторы и т. д. Так, приводит пример Ю. Тараненко, на достаточно респектабельном юго-западе, рядом со станцией метро «Профсоюзная», ставки смогут составлять 1500-2000 долл. кв. м/год, одновременно с этим в района оставаться на уровне 300-400 долл. В целом по городу анализ динамики цен ставок продаж и средних аренды на помещения формата стрит-ритейл по районам Москвы, сделанный компанией «МИЭЛЬ», продемонстрировал, что для этого сегмента во II квартале 2011 г. они пребывали на уровне 1400 и 8250 долл./кв. м/год соответственно.

На сегодня самые высокие арендные ставки на объекты стрит-ритейла, кроме ЦАО, находятся в ЗАО; диапазон образовывает 430-3200 долл./кв. м/год и в ЮЗАО — 450-2700 долл./кв. м/год. Минимальные ставки в диапазоне 160-1700 долл./кв. м/год представлены в ЮВАО. Как уже говорилось, громадное значение имеет конкретное расположение: на главных магистралях средние показатели составляют 1500-2000 долл./кв. м/год, тогда как большие значения на очень привлекательные помещения достигают 3000-3500 долл. Самые высокие ставки, конечно, в Садового кольца. Согласно данным «МИЭЛЬ», они держатся на уровне 2000-3000 долл./кв. м/год, не смотря на то, что пиковые значения, к примеру на Тверской, доходят до 5000-7000 долл.

На окраинах, в спальных районах либо в новых жилых комплексах за МКАД на все первые нежилые этажи спрос по определению мал, а иногда кроме того появляется некоторый переизбыток площадей стрит-ритейла, и неприятность заполняемости арендаторами поднимается достаточно остро.