Как заработать на доме. Использование общих помещений

Сейчас большая часть жителей имеют возможность приобретать доход, так сообщить, не отходя от дома. Закон разрешает обитателям многоквартирных домов (МКД) применять неспециализированные помещения в коммерческих целях. Но дело это непростое. С 1 марта 2005 г. государство предоставило собственникам право распоряжаться неспециализированным имуществом многоквартирного дома, а также передавать в пользование на платной базе (п. 4 ст.

36 ЖК РФ). Но большая часть обитателей так же, как и прежде настороженно и довольно часто очень плохо относятся к вопросам коммерческого применения таких помещений. Обстоятельство кроется в том, что вырученные средства, в большинстве случаев, уходили в бюджет либо в управляющую компанию (УК). Об этом нужно не забывать тем инициативным группам, каковые захотят поменять обстановку.

Все их действия должны быть максимально открытыми и прозрачными. Источники дохода

Размеры потенциальной прибыли, которую смогут взять собственники, сильно зависят от расположения, состояния дома, наличия интереса к нему коммерческих структур и пр. Помимо этого, для успеха нужны следующие составляющие: во-первых, легитимное согласие собственников дома на возмездное применение неспециализированного имущества (67% собственников, другими словами 2/3 всех голосов); во-вторых, инструмент реализации ответов — другими словами инициативная несколько собственников (совет дома — домком, правление товарищества собственников жилья — ТСЖ, представители управляющей организации и т. д.). Чаще всего для коммерческого применения передают следующее неспециализированное имущество: • нежилые помещения под организацию офиса, склада, под установку платежных (банковских) терминалов, и оборудования операторов связи, интернет-провайдеров и др.; • элементы строения под наружную рекламу (к примеру, установка рекламы на крыше строения, на части фасада дома; размещение конструкций с рекламой на лесах и рабице); • части земельного надела для размещения стационарной торговой точки — палатки, киоска, лотка — либо рекламного щита, платежного терминала и другого, и с целью организации платной парковки.

Точно, осмотрев собственный дом и придомовую территорию, вы найдёте, что неспециализированное имущество уже так или иначе употребляется с коммерческой целью. Но это происходит стихийно: без оформления по закону, и без наличия соответствующего ответа собственников. Исходя из этого и поступающие средства по большей части проходят «мимо дома». В неспециализированных заинтересованностях Если вы решили забрать вопросы, которые связаны с коммерческим применением помещений МКД и придомовой территории, под собственный контроль, нужно знать, что передача в пользование неспециализированного имущества не должна нарушать права и законные интересы юридических лиц и граждан (ч. 4 ст.

36 ЖК РФ). Принципиально важно знать правовые нормы, поскольку эта практика лишь формируется, и вам нужно будет обосновывать позицию и права собственников. Итак, нарушениями считаются: • уменьшение размера неспециализированного имущества (не связанного с реконструкцией, проводимой с согласия всех собственников); • происхождение препятствий для эксплуатации и нормального функционирования дома; • нарушение технических норм и регламентов, а также противопожарных (так, при отсутствии надлежащих совокупностей вентиляции, противопожарной автоматики и дымоудаления собственники в лице ТСЖ либо УК не должны предоставлять нежилые помещения неспециализированного имущества под заведения общепита — рестораны, бары и т. п.); • отсутствие соответствующего волеизъявления собственников. Пример Обитатели дома совместно с управляющей компанией демонтировали наружную рекламу на фасаде дома.

Основание — отсутствие согласия 2/3 собственников помещений дома на размещение рекламы, и наличие соответствующего судебного ответа. Кому имущество возможно передать переданных в распоряжение В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ неспециализированное имущество возможно передано переданных в распоряжение как физическим, так и юридическим лицам, не являющимся собственниками помещений в доме. Но указанная норма не исключает возможность дать такие объекты в «дополнительное» пользование тем, кто уже обладает помещениями в том же МКД.

Во-первых, в пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК не уточняется круг лиц, которым возможно передано неспециализированное имущество; во-вторых, нормы гражданского законодательства разрешают участникам долевой собственности установить порядок пользования неспециализированным имуществом.

Так, обитатели вправе ответом собрания передать какой-либо объект одному из собственных сособственников как бесплатно, так и за фиксированную плату. Пример Обладателю квартиры на верхнем этаже ответом собрания собственников предоставили в безвозмездное пользование часть крыши дома, а организации, являющейся хозяином нежилых помещений, дали разместить рекламную информационную вывеску с условием, что за ее счет будет совершён ремонт фасада. Не обращая внимания на то что собственники нежилых помещений оплачивают ремонт и содержание неспециализированного имущества в соответствии со своей долей (площадь помещения, которым пользуются), на практике появляются обстановке, в то время, когда они приобретают громадную нагрузку, чем остальные.

Условным критерием тут может служить цель применения имущества. В случае если коммерческая структура осуществляет в МКД предпринимательскую деятельность, на нее смогут быть возложены дополнительные обязанности. Пример Офис довольно часто посещают клиенты, исходя из этого затраты по содержанию земельного надела перед входом переложили на хозяина этого помещения. Наряду с этим собственников квартир в доме от таких затрат высвободили. Что входит в состав неспециализированного имущества?

Л. Кудашова Список неспециализированного имущества дома приведен в ст. 36 ЖК РФ и в Распоряжении Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491. Но при ответе неприятностей каждого МКД нужен личный подход.

Так, в новостройках в соответствии с законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. состав нежилых помещений неспециализированного имущества отражается сходу в документации и проектной документации бюро технической информации (БТИ), а при регистрации права собственности на помещение указывается и часть в праве распоряжения земельным наделом. По зданиям, введенным в эксплуатацию до вступления в воздействие ЖК РФ и других законов, в соответствии с приложением № 1 Распоряжения Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 состав неспециализированного имущества определяется: собственниками помещений в МКД на неспециализированном собрании (в целях исполнения обязанности по содержанию неспециализированного имущества и распоряжению им); органами власти (в целях контроля за содержанием неспециализированного имущества); муниципальными органами власти (в целях проведения и подготовки открытого конкурса по отбору управляющей организации — в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).
Л. Кудашова В соответствии с п. 3 ст.

162 ЖК РФ управляющая компания совместно с собственниками обязана выяснить состав неспециализированного имущества и утвердить его на неспециализированном собрании. Что касается нежилых помещений, то по окончании собрания инициативной группе нужно подать подтверждающий пакет документов (выписки из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, экспликация и т. п.) в территориальное отделение БТИ для присвоения помещениям статуса «Неспециализированное имущество». Это разрешит установить блокировку на вероятные сделки по их продаже, и послужит доказательством того, что помещение есть неспециализированной собственностью, а не национальной либо личной. Если собственники помещений не утвердили состав неспециализированного имущества, эта процедура возможно совершена муниципальными органами власти либо власти.

В Москве эта функция возложена на ГУ «Инженерная работа районов Москвы». Все решает собрание Порядок применения имущества МКД определяется на неспециализированном собрании (ст. 44 ЖК РФ). Ответ собрания, принятое по всем правилам (при наличии более 2/3 всех голосов собственников помещений дома), есть необходимым не только для собственников, но и для других участников правоотношений в жилищной сфере. Пример Собрание собственников дало использовать стенке дома для размещения рекламного щита на определенных условиях — на конкретный срок и за установленную плату.

Это решение будет являться необходимым для органа, выдающего разрешение на размещение рекламы (в Москве — Комитет рекламы, оформления и информации). В совершенстве любой соглашение, что затрагивает вопросы применения неспециализированного имущества, необходимо утверждать на неспециализированном собрании собственников помещений с указанием его срока действия, цены, порядка применения денежных средств и т. п. Действительно, на практике это не всегда целесообразно, поскольку соглашений не редкость достаточно большое количество (сдача в аренду нежилых помещений, размещение рекламных вывесок и пр.). Исходя из этого в случае если собственники доверяют собственному уполномоченному лицу (правлению ТСЖ, УК), то возможно применять неспециализированную повестку (см. данные под заголовком «К сведению» на прошлой странице). Сила соглашения Соглашение передачи имущества в пользование есть необычной гарантией для сторон и доказательством при происхождения спора. Лишь при наличии для того чтобы документа коммерческая структура сможет подтвердить необыкновенные права на пользование неспециализированным имуществом МКД.

Так, суд удовлетворил требования о демонтаже рекламной конструкции с фасада МКД, ссылаясь на отсутствие соглашения между ТСЖ и хозяином нежилого помещения в доме (Определение ВАС РФ от 27.08.2008 г. № 10852/08). Как свидетельствует судебная практика, ответ собрания в этом случае владеет высшей силой. Уже заключенный контракт возможно признан ничтожным при отсутствии закрепленной в установленном законом порядке воли собственников помещений в зданиях (Определение ВАС РФ от 27.08.2008 г. № 10852/08, распоряжения ФАС ДВО от 27.02.2007 г. № Ф03 А51/07-1/240, ФАС СЗО от 12.02.2009 г. № А56-2429/2008). Заключаемые контракты смогут различаться в зависимости от того, лишаются ли другие собственники возможности применять передаваемое имущество.

В отношении независимых объектов недвижимости (к примеру, части земельного надела) содержится соглашение аренды, для других объектов — другой контракт, к примеру пользования (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
pr-tsj.ru В контракте возмездного применения неспециализированного имущества нужно предусмотреть следующие разделы (положения): • предмет контракта; • порядок возврата и передачи части (объекта) неспециализированного имущества, передаваемого в возмездное пользование; • разрешенное применение части неспециализированного имущества (ограничения, соблюдение эксплуатационных правил и норм); • права и обязанности сторон; • срок и цена договора его действия; • ответственность сторон; • расторжения договора и порядок пролонгации и др. В качестве приложения к соглашению смогут выступать: • протокол собрания собственников помещений по вопросам возмездного применения неспециализированного имущества; • техдокументация БТИ либо другой документ, подтверждающий отнесение применяемой части строения либо земельного надела к неспециализированному имуществу; • акт приема-передачи объекта неспециализированного имущества и др.

К СВЕДЕНИЮ В повестку вопросов собрания собственников помещений нужно включить пункты: • об избрании уполномоченного лица (Ф. И. О. хозяина, эти правления ТСЖ либо УК либо второе физическое либо юрлицо) в соответствии с представлением заинтересованностей собственников помещений по вопросам коммерческого применения неспециализированного имущества МКД; • о наделении уполномоченного лица (правления ТСЖ, другого лица) полномочиями согласно мнению и расторжению контрактов возмездного применения неспециализированного имущества МКД; • об утверждении условий соглашения возмездного пользования неспециализированным имуществом дома с конкретной организацией; • об определении порядка применения уполномоченным лицом (правлением ТСЖ, вторым лицом) денежных средств, взятых за счет возмездного применения неспециализированного имущества МКД, к примеру, с формулировкой о том, что финансовые средства смогут быть направлены лишь на следующие виды услуг и работ: — ремонтные работы неспециализированного имущества дома; — охрану дома и придомовой территории; — страхование неспециализированного имущества дома; — благоустройство придомовой территории; накладные затраты, которые связаны с договорной работой по вопросам возмездного применения неспециализированного имущества дома и др. • о согласовании условия, что размер платы за применение неспециализированного имущества может определяться уполномоченным лицом (правлением ТСЖ, вторым лицом) на основании результатов мониторинга рыночных стоимостей и по договору; • о согласовании условия, что уполномоченное лицо (правление ТСЖ, второе лицо) обязано каждый год в течение I квартала, следующего за отчетным периодом, воображать собственникам помещений в МКД отчет по возмездному применению неспециализированного имущества многоквартирного дома.